Bất động sản có nên dùng ERP?
Mặc dù có nhiều điểm tương đồng với nhóm kinh doanh và cung cấp dịch vụ, nhưng lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) vẫn có những nhu cầu tương đối khác biệt về quản lý nên cần đến những giải pháp ERP đặc thù.
Thêm “vũ khí” cạnh tranh
Tại Việt Nam, nhu cầu triển khai hệ thống hoạch định nguồn lực doanh nghiệp (ERP) BĐS chỉ bắt đầu xuất hiện khi thị trường nhà đất đi vào giai đoạn thay đổi về chất và lượng. Khoảng 10 – 15 năm trước, khái niệm kinh doanh BĐS ở Việt Nam thường gắn với “đất”. Một công ty đầu tư BĐS trước kia thường đi tìm một khu đất có tiềm năng sinh lợi, lên kế hoạch đầu tư, xin giấy phép, giải tỏa đền bù, phân lô chia nền, cuối cùng là bán đất nền. Mô hình này tương đối đơn giản, chủ yếu dựa trên khả năng xin cấp phép một cách nhanh nhất của các đơn vị đầu tư.
Tuy nhiên, sau giai đoạn này, các nhà quản lý đã đưa ra quy chế yêu cầu doanh nghiệp (DN) BĐS thay vì bán nền, phải bán sản phẩm hoàn thiện ra thị trường. Lúc này, chủ đầu tư dự án BĐS bắt đầu hướng đến những cách huy động mới, như nguồn vốn đầu tư từ những khách hàng tương lai, hoặc kêu gọi góp vốn đầu tư, thanh toán theo giai đoạn. Đây có thể xem là sự chuyển hướng trong hình thức kinh doanh.
Ngoài ra, phải kể đến việc ngày càng có nhiều đối thủ cạnh tranh mới trên thị trường BĐS. Do đó, các DN cần phải chuẩn hóa quy trình quản lý để đạt được ưu thế về chi phí và chất lượng dịch vụ. Trong tình hình này, nhu cầu ứng dụng giải pháp quản lý ERP – với các quy trình tối ưuphù hợp đã bắt đầu xuất hiện.
Thị trường BĐS tại một địa phương sẽ bị thu hẹp theo thời gian, với mức độ cạnh tranh cao. Do đó, các DN này có thể sẽ nhắm đến những thị trường mới, chưa được khai thác và còn nhiều tiềm năng. Thậm chí, DN có thể nhắm đến những nước lân cận.
Tối ưu hoạt động
Khi hoạt động của DN BĐS trở nên phức tạp, quy mô mở rộng và nhiều thách thức, chi phí cho một dự án BĐS sẽ tăng. Mô hình hoạt động gồm một nhà đầu tư chính và nhiều đơn vị thầu phụ sẽ làm chi phí quản lý dự án tăng mạnh. Do đó, các DN BĐS phải tính đến việc đầu tư giải pháp quản lý, như ERP, nhằm tối ưu chi phí hoạt động như các DN kinh doanh hay sản xuất truyền thống.
Tập trung vào quản lý tài chính
Các DN BĐS bắt đầu triển khai ERP không nên đi quá sâu vào các tác vụ quản lý dự án bên dưới, nên đứng ở mức độ quản lý của một nhà đầu tư. Trong đó, tập trung nhiều vào quản lý tài chính và thêm một phần về thanh toán cho nhà cung cấp. Cách làm này sẽ giúp DN đảm bảo được việc dự báo nguồn tiền vào – ra và quản lý được chi phí. Sau khi thiết lập được một nền tảng hoạt động tốt và đưa vào vận hành – kinh doanh, thì có thể mở rộng ra những nghiệp vụ chuyên sâu và chi tiết hơn – các giải pháp nghiệp vụ đặc thù ngành”.
Hiện nay các DN còn có xu hướng cung cấp nhiều dịch vụ như cho thuê văn phòng, căn hộ cao cấp và các dịch vụ kèm theo. Nghĩa là DN BĐS đang mở rộng danh mục đầu tư (portfolio) dựa trên nhiều phân khúc. Những phân khúc này thường biến động không đồng nhất và tương đối nhạy với thị trường. Nếu DN quản lý không tốt danh mục đầu tư của mình, không chỉ ra phân khúc có tiềm năng lợi nhuận cao, cũng như phương cách tối ưu chi phí thì khó mà tối ưu hóa lợi nhuận.
Sao chép mô hình ERP
Với sự phức tạp trong mô hình dự án, cùng sự tham gia vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài (Châu Á Thái Bình Dương và Hàn Quốc, Đài Loan) ngành BĐS tại Việt Nam bắt đầu mang tính khu vực. Theo nhận định của các công ty cung cấp giải pháp quản lý dự án BĐS trong và ngoài nước, khó lòng sao chép mô hình dự án BĐS từ phương Tây sang Việt Nam, do có những khác biệt về bản chất thị trường, điều kiện đất đai…
Trong khi đó, tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương đã có nhiều dự án BĐS thành công thuộc các công ty như CapitaLand (trụ sở chính tại Singapore), Ayala Land của Philippines, hay City Development của Singapore. Chúng ta hoàn toàn có thể áp dụng mô hình thành công (best practices) của những dự án này vào Việt Nam. Tiêu biểu như dự án Bitexco Financial Tower đã đạt được độ tương đồng vượt quá 85% với các best practices trong quản lý BĐS rút ra từ khu vực Đông Nam Á.
Kế hoạch quản lý của DN BĐS thường đi theo vòng đời của dự án. DN sẽ lập ra một kế hoạch đầu tư, tính bài toán hoàn vốn, sau đó mới tiến đến giai đoạn xin cấp phép đầu tư và đầu tư mặt bằng dự án. Tiếp đến là xây dựng bất động sản và kinh doanh sản phẩm (bán ra hay cho thuê). Ngoài ra, còn phải tính đến những dịch vụ đi kèm như duy tu bảo dưỡng, bảo trì, thay thế, nâng cấp… Thậm chí, DN còn tính đến giai đoạn cuối cùng là thanh lý chuyển giao hoặc tiêu hủy bất động sản đã hết vòng đời sử dụng.
